“高楼变贫民窟”：吉隆坡城市衰败的警钟与更新的迫切性

当繁华都市的霓虹渐渐褪色，取而代之的是老旧建筑的斑驳墙壁，我们不得不正视一个令人忧虑的现实：城市衰败正在悄然侵蚀着我们的生活空间。尤其是在吉隆坡这样快速发展的城市，一些曾经的高楼大厦，如今却面临着沦为“垂直贫民窟”的风险。马来西亚房地产发展商协会（Rehda）的警告，无疑是敲响了一记响亮的警钟，提醒我们城市更新已刻不容缓。

老去的建筑，潜在的危机

想象一下，那些见证了城市发展的旧公寓，曾经承载着无数家庭的美好回忆。然而，随着时间的推移，维护不善、缺乏投资正在让这些建筑失去光彩。Rehda研究院指出，许多老旧的分层地契房产已经出现严重恶化的迹象，这不仅影响了居住环境的美观，更对公共健康和社区安全构成了威胁。 试想，摇摇欲坠的外墙、年久失修的电梯、管道老化带来的卫生问题，这些都如同城市肌体上的伤口，如果不及时治疗，只会越发溃烂。Rehda研究院强调，这种城市衰败的早期迹象在吉隆坡部分地区已经显现，尤其是在那些因缺乏维护和再投资而陷入困境的老旧公寓中。

衰败的代价：经济与社会双重压力

城市衰败带来的后果远不止建筑的老化那么简单。Rehda研究院警告，不采取行动将加速房产价值的下降，同时增加社会和经济成本。 延缓干预城市衰败的区域，可能会加剧犯罪、经济停滞、不平等以及房产进一步贬值等问题。 这就好比一个恶性循环：环境变差导致居民迁离，商业活动减少，社区活力下降，进而吸引力降低，最终使得该区域陷入更深的衰败。这种趋势若不加以遏制，将对城市的整体形象和可持续发展构成严峻挑战。

城市更新：并非牟利工具，而是生存之需

面对“高楼变贫民窟”的风险，城市更新被视为破局的关键。Rehda主席拿督童银坤曾强调，建议中的产业重建或更新计划，并非是发展商利用土地牟利的手段。 相反，其背后目的并非只为了让发展商谋利。 从城市发展的角度看，城市更新是为了改善城市结构，提升居住环境质量，确保城市在全球竞争中保持吸引力。 这是一项旨在造福人民、促进城市可持续发展的综合性工程。虽然发展商可能会觉得直接购买土地更为容易，因为城市更新项目耗时且复杂，但童银坤指出，城市需要这样的更新，尤其是针对那些破坏吉隆坡城市结构的破旧项目。

法律改革：破除更新的障碍

城市更新之路并非一帆风顺，其中最大的挑战之一在于如何协调众多业主的利益。目前正在草拟的城市重建与改造法案，旨在为全国范围内的城市更新提供法律框架。 其中一个关键的讨论点在于降低重建计划的业主同意门槛。房屋及地方政府部建议将整栋出售的同意门槛设定为75%，与新加坡等地的国际标准接轨，而非要求所有业主一致同意。 尽管一些居民协会对此表示担忧，认为可能引起社会动荡或侵害业主权益，但Rehda认为降低门槛是必要的，可以为重建铺平道路，且不一定会引起社会动荡。 Prime Minister and policymakers have pledged legal protections for individual property ownership, which Rehda Institute believes will support transparent, community-driven urban renewal and reinforce property rights.

成功的更新：多方协作与长远规划

成功的城市更新需要政府、发展商、居民以及其他相关方的共同努力。政府的角色至关重要，需要制定清晰的政策和法律框架，简化审批流程，并提供必要的激励措施。估价师及房产顾问协会（PEPS）呼吁政府在预算案中迅速批准和落实城市重建法案，并重新审视现有法律，以促进城市平衡发展。 他们也建议政府与私人领域合作，采取短期和中长期策略解决房屋过剩问题，并呼吁加快公布地方规划宪报，为未来发展提供清晰框架。

发展商作为执行者，需要具备专业的规划和开发能力，平衡经济效益与社会责任。他们需要与社区建立良好的沟通，确保更新项目能够满足居民的需求和期望。而居民作为城市更新的直接受益者和参与者，其理解、支持与配合是项目成功的基石。社区驱动的城市更新，才能真正实现共赢。

展望未来：告别衰败，重塑活力

城市衰败并非无法避免的宿命。通过战略性的政策改革和协调一致的努力，我们可以阻止“高楼变贫民窟”的趋势，让吉隆坡的城市空间重焕活力。Well-executed urban renewal could revitalise cities, boost the economy and protect vulnerable communities. 这不仅是为了改善居住环境，更是为了提升城市的整体竞争力，吸引人才和投资，实现可持续的繁荣发展。

当然，城市更新是一个复杂而漫长的过程，会面临各种挑战。建筑成本上涨、 如何妥善安置现有居民、如何确保更新项目真正惠及所有利益相关者，这些都需要细致的规划和周全的考虑。然而，正如Rehda的警告所提醒的那样， inaction on urban renewal could accelerate property value decline and increase social and economic costs. 面对潜在的危机，我们没有理由袖手旁观。

行动起来，共创美好未来

城市是活的有机体，需要不断的维护和更新才能保持健康与活力。吉隆坡面临的城市衰败问题，是所有快速发展城市都需要警惕的现象。Rehda的呼吁，是对我们集体的提醒：是时候行动起来了。通过深入研究、广泛讨论、凝聚共识，并在政府、发展商、居民的通力协作下，我们有信心能够克服挑战，让吉隆坡的城市空间焕发新的生机，告别“垂直贫民窟”的阴影，迈向更加美好、宜居的未来。