马来西亚城市更新法案：为何必要，又为何引发争议？

城市的面貌并非一成不变，如同生命体一样，它们也在不断经历生长、衰老，甚至需要“旧貌换新颜”。在马来西亚，城市更新正是这样一个旨在为城市注入新活力的过程。然而，一项名为《城市更新法案》（URA）的提议，却在必要性与阻力之间徘徊，引发了广泛的讨论与关注。

为何马来西亚需要城市更新法案？

马来西亚的城市，尤其是那些历史悠久的中心区域，正面临着日益严峻的挑战。许多建筑建于国家独立后的地产繁荣时期，如今已显老态，基础设施陈旧，甚至存在安全隐患。如同人体需要定期体检和治疗一样，城市也需要更新来维持其健康运转和持续发展。

老旧建筑的“病痛”

许多老旧的住宅和商业建筑，如同经历风霜的老人，外表破败，内部设施落后。电线老化、水管漏水、通风不良、电梯故障频发，甚至出现结构问题，这些都严重影响了居民的生活品质和安全。槟城的Rifle Range公寓就是一个典型的例子，这个曾经的公共房屋典范，如今正因年久失修而困扰着居民。这些“带病”的建筑不仅影响居住者的健康和安全，也拖累了整个城市的现代化进程。

法律障碍的“堵塞”

现行的法律，特别是《分层地契法令1985》，要求进行集体出售（en bloc sale）时必须获得所有业主的百分之百同意。这意味着，只要有一位业主不同意，整个更新项目就可能因此停滞。这种“一票否决权”在过去导致了许多城市更新计划的失败，例如2016年Desa Kudalari公寓的重建尝试，即使87%的业主同意，少数业主的反对和联系不到的业主还是让项目无疾而终。这就像城市的“血管”被堵塞，血液无法顺畅流动，城市更新的步伐因此变得异常缓慢。

土地稀缺的“紧迫”

随着城市人口的增长，土地资源变得越来越稀缺。有效利用现有城市土地，通过更新改造来提高容积率，增加住房供给，缓解城市扩张带来的交通拥堵和基础设施压力，成为一个迫切的需求。许多城市中心区域存在大量空置或未得到充分利用的建筑，通过城市更新可以将这些“沉睡”的资源唤醒，使其重新焕发生机。

现代化与竞争力的“驱动”

放眼国际，许多国家早已通过城市更新法案来推动城市现代化。英国在二战后通过《新市镇法案》建设了大量新市镇，以缓解城市拥堵和住房短缺。日本在战后也通过城市更新法案重建了被战争破坏的城市，并增强了城市的抗灾能力。马来西亚需要一个更 streamlined 的法律框架来加速城市更新进程，提升城市的基础设施和公共设施，从而增强自身的国际竞争力，吸引投资和人才。

为何城市更新法案引来阻力？

尽管城市更新法案的目标听起来美好，但降低集体出售的同意门槛，以及强制少数业主出售房产的可能性，触及了人们最敏感的神经——财产权。由此引发的担忧和反对意见，也同样值得我们深入探讨。

财产权的“红线”

《联邦宪法》第13条明确保障公民的财产权，规定任何人的财产不得被剥夺，除非依法进行并给予充分赔偿。城市更新法案中降低同意门槛的提议，被批评者认为可能迫使少数业主在违背自己意愿的情况下出售房产，这与宪法精神可能存在冲突。即使法案承诺提供赔偿，但赔偿金额的“充分性”在法律上本身就具有主观性且容易引起争议。业主可能会认为赔偿无法反映房产的市场价值，更无法弥补其情感和个人意义上的损失。

强制出售的“担忧”

拟议的法案根据建筑年龄和状况设定了不同的同意门槛：30年以下的建筑需要80%的同意，30年以上的需要75%，而危楼或废弃建筑则只需51%的同意。这意味着即使有高达20%的业主反对，项目仍然可能被强制执行。这种“多数人暴政”的担忧，让一些业主感到自己的权益可能无法得到充分保障，被迫接受自己不认可的价格出售房产。

流离失所与士绅化的“阴影”

城市更新往往意味着旧社区的拆迁重建。批评者担心，重建后的房产价格会大幅上涨，导致原有的低收入居民无力回迁，从而引发士绅化问题，使他们流离失所。尤其是一些公共房屋和人民组屋（PPR）的租户，如果更新后的租金上涨或政策调整，他们可能面临无家可归的困境。尽管政府官员强调法案旨在保护原居民，并提供临时安置和补偿，但具体的保障措施是否到位，仍是人们关注的焦点。

补偿与安置的“不确定”

虽然政府承诺提供公平的补偿和过渡期的生活津贴，甚至以未来市场价值作为补偿基础，但如何准确预测未来价值存在很大的不确定性。此外，补偿和安置的具体细节是否会在法律上得到明确规定，以避免未来被不当操作，也是人们担忧的问题。确保受影响的居民能够在原址或附近地区重新安置，对于维护社区稳定性至关重要。

程序透明与权力滥用的“风险”

对法案的另一个担忧在于其执行过程的透明度以及潜在的权力滥用。一些人认为，法案可能过度偏向开发商的利益，以经济增长之名行私人盈利之实。如果决策过程缺乏充分的公众参与和监督，可能导致腐败和不公平的结果。批评者认为，马来西亚现有法律已经足以解决危楼和城市衰败问题，关键在于缺乏有效的执法，而非需要新的法律来降低同意门槛。

前行的道路：平衡与对话

城市更新是城市发展的必然趋势，马来西亚确实需要一个更有效的机制来解决城市衰败和土地利用问题。然而，如何在推动城市更新的同时，最大程度地保护公民的合法权益，避免强制拆迁和不公平补偿，是立法者必须认真权衡的问题。

为了消弭阻力，确保城市更新的顺利进行，关键在于建立一个更加透明、公正和以人为本的机制。这包括：

• 提高透明度与公众参与： 确保法案的制定过程更加开放，充分听取业主、居民、社区组织等各方意见。成立由居民参与的咨询委员会，共同制定更新计划，而非由开发商单方面决定。
• 明确补偿与安置细节： 在法律上清晰界定“充分补偿”的标准，并确保补偿金额能够真正反映房产的价值，包括情感价值。详细规定临时安置的方案和生活津贴的发放，确保居民在过渡期内有尊严地生活。优先考虑让原居民在原址或附近地区回迁。
• 加强法律保障与监督： 设立独立的调解委员会，处理更新过程中产生的纠纷。确保法案与《联邦宪法》和《国家土地法典》等现有法律不冲突，特别是关于财产权和地契不可推翻原则的保护。
• 优先解决真正危楼问题： 针对确实存在结构安全隐患的危楼，可以设定更低的同意门槛，但对于状况良好的建筑，应维持较高的门槛，甚至100%同意。
• 融入社会公平考量： 在更新项目中强制纳入可负担房屋单位，确保低收入群体也能受益于城市发展。避免更新项目导致特定族裔或社区被排挤。

结语：为了更美好的城市未来

马来西亚的城市更新法案，承载着改造城市面貌、提升生活品质的愿景。然而，任何改革都非一帆风顺，尤其当它触及民生福祉和基本权利时。消除误解、回应担忧，以开放的态度、周全的考量和坚实的保障来推进立法，才能让城市更新真正成为惠及所有人的“美好家园重建计划”，而非少数人受益、多数人担忧的“强制搬迁令”。前行的路上，对话与平衡，是迈向更美好城市未来的关键。