城市的“伤疤”：吉隆坡老旧公寓的衰败与重塑之路

高耸入云的摩天大楼勾勒出吉隆坡现代化的天际线，然而在这光鲜亮丽的背后，城市深处隐藏着不为人知的“伤疤”——那些日益衰败的老旧公寓。它们不仅影响市容，更潜藏着社会与安全的隐患。房地产和住房开发者协会（Rehda）对这一现象发出警告，指出若不及时进行城市更新，这些老旧公寓可能沦为贫民窟，对吉隆坡的未来构成严峻挑战。

时光侵蚀的痕迹：老旧公寓何以衰败？

岁月的流逝是建筑不可避免的宿命。许多吉隆坡的老旧公寓建造于几十年前，经历了风雨侵蚀，建筑结构逐渐老化，设施也变得陈旧不堪。正如Rehda主席拿督吴洪桑所言，这些老旧建筑的美观程度已不再符合现代城市的要求，更重要的是，它们可能隐藏着居民未知的危险。 建筑的自然寿命有限，再多的修缮也无法阻止其最终走向衰败。

除了自然老化，缺乏维护是导致公寓衰败的另一个关键因素。一些低成本公寓存在较高的物业管理费拖欠率，长年累积的欠款使得必要的维护工作无法进行，进一步加剧了建筑的破败。

城市发展的重心转移也是老旧公寓衰败的推手。随着新的城市中心涌现，投资和关注被吸引到郊区，导致市中心的老城区空置房产增多，呈现出城市衰败的景象。 例如，敦拉萨国际贸易中心（TRX）和默迪卡118等新地标的出现，使得吉隆坡老城区的活力被虹吸。

此外，复杂的业主纠纷、遗产规划的阻碍以及失败的房地产投资也导致一些建筑被废弃，成为城市里的“烂尾楼”或废墟。 根据吉隆坡市政厅（DBKL）的记录，吉隆坡有48栋废弃建筑，其中包括25栋住宅和23栋商业建筑。

衰败带来的阵痛：贫民窟化的风险

当老旧公寓缺乏维护、环境恶化，贫困、社会排斥等问题随之而来，这些区域可能逐渐演变成城市贫民窟。 贫民窟通常是人口密集、住房条件差、缺乏基本服务和基础设施的区域。 快速的城市人口扩张，尤其是城乡移民和人口增长，以及经济适用住房的不足，是城市贫民窟形成的主要驱动因素。 住在破旧不堪的公共住房和拥挤的低成本公寓中的居民，构成了城市贫民窟的很大一部分。

贫民窟化不仅是居住环境的恶化，更可能引发一系列社会问题，如安全隐患、卫生条件差、犯罪率上升等，严重影响居民的生活质量和城市的可持续发展。 这种衰败的恶性循环，使得居民逃离市中心，搬往莎阿南和鹅唛等周边地区。

破局重生：城市更新的迫切性

面对城市衰败的严峻挑战，Rehda强调城市更新刻不容缓。城市更新旨在通过改造、重建或活化等方式，为城市注入新的活力，提升居民的生活质量。这包括物理条件的改善，如拆除重建、场地清理、新建建筑和升级基础设施，也包括对被忽视、破旧或废弃建筑的修复和设施升级。

马来西亚政府已经意识到城市更新的重要性，并正在积极推动相关立法。一项名为《城市更新法案》（URA）的法律正在起草中，预计将于2025年年中在国会提呈。 该法案的核心在于降低集体出售的同意门槛，以解决目前需要100%业主同意才能进行分层地契房产重建的难题。 根据草案，对于楼龄超过30年的建筑，同意门槛可能降至75%；楼龄低于30年的建筑为80%；而对于不安全或废弃的建筑，门槛可能低至51%。

降低同意门槛的目的是为了简化重建流程，加快城市更新的步伐。Rehda认为，这是一项积极的举措，有助于确保老旧分层房产居民的福祉，同时促进城市安全和可持续发展。 他们认为，城市需要这项法案来提升城市面貌，确保在全球竞争中保持吸引力。

政府承诺，在城市更新过程中，受影响的房主将获得公平的补偿，确保他们能够负担得起重建后的新房。 例如，在过去的Residensi Kerinchi重建项目中，原业主获得了比原有单位更大、更有价值的新单位。 住房和地方政府部长倪可敏表示，拟议的《城市更新法案》将为房主提供获得更舒适、更宽敞、更宜居的新单位的机会，并遵循“不少于现有条件”的原则。

吉隆坡市政厅也在积极行动，他们已经确定了139个适合进行重建或活化的区域。 这些区域包括破旧的公共和私人住房、市场、小贩中心、工业区和商业区等。

前进的阻碍与未来的方向

尽管城市更新的必要性毋庸置疑，但推进过程并非一帆风顺。降低同意门槛引发了一些争议，批评者认为这可能损害少数业主的权利，迫使他们违背意愿出售房产。 然而，政府强调，法案旨在平衡城市现代化需求与业主的财产权，确保重建过程公平进行。 同时，总理安瓦尔·易卜拉欣也澄清，法案不会影响马来保留地的地位。

城市更新项目的成功还需要解决复杂的土地所有权纠纷、遗产保护与发展之间的平衡，以及确保重建项目能够真正惠及原有居民，而非导致士绅化和社区瓦解。 如何在推动城市发展的同时，保护弱势群体的利益，是城市更新过程中需要深思熟虑的问题。

Rehda认为，《城市更新法案》的颁布将为城市更新工作提供更有条理的指导，为马来西亚城市，特别是老旧建筑集中的区域带来新的生机。 建筑的生命周期决定了它们需要被更新，这是确保安全的明智之举。

凤凰涅槃：重塑宜居未来

吉隆坡正站在一个关键的十字路口。面对老旧公寓衰败带来的挑战，城市更新是实现凤凰涅槃、重塑宜居未来的必由之路。这不仅需要政府在立法和规划上的努力，也需要开发者、居民和社会各界的共同参与。

通过合理的规划、 transparent 的流程和对居民利益的充分保障，城市更新可以将那些被时光遗忘的角落转化为充满活力、安全舒适的新社区。这不仅仅是建筑的更新，更是社会活力的再燃和城市梦想的延续。只有正视问题，积极行动，吉隆坡才能避免陷入城市衰败的泥沼，迈向一个更加繁荣、包容和可持续的未来。