楼市“寒气”未散？一季度交易量跌8.9%，高库存如何破局

马来西亚的房地产市场，在2025年第一季度似乎遭遇了一股寒流。交易量和交易额双双下滑，尤其是交易额，更是同比下降了8.9%。与此同时，市场上未售出的房屋数量仍在上升，这不禁让人对当前的楼市状况产生担忧。这背后究竟是哪些因素在起作用？高企的库存又该如何消化？

第一部分：数据里的“冷”意——市场交易显疲态

马来西亚估值及产业服务局（JPPH）发布的第一季度房地产市场报告，用一组数据勾勒出了市场的现状：总交易量为97,772宗，同比下降了6.2%；总交易额为514.2亿令吉，同比更是下滑了8.9%。 尽管住宅领域依然是市场的主力军，贡献了超过59,000宗交易，价值超过240亿令吉，但整体市场的疲软态势不容忽视。 农业和商业领域的交易额也出现了不同程度的下降，分别减少了10.6%和5.4%。

然而，在这片“寒意”中，工业领域却展现出了一丝暖意，实现了0.3%的同比增长。 这或许预示着工业地产在当前市场环境下具有一定的韧性。

第二部分：冰与火之歌——建设提速与库存积压

与交易市场的降温形成鲜明对比的是，建筑活动在第一季度却呈现出蓬勃发展的态势。新开工的房产数量激增至28,344套，较去年同期大幅增长。 其中，服务式公寓的新开工量更是翻了一番，从5,458套跃升至14,761套。 新住宅的推出量也大幅增加，超过了12,000套。

建设的提速本应是市场活跃的表现，但在交易量下滑的背景下，这反而加剧了市场库存的压力。数据显示，已完工但未售出的住宅，即住宅库存（overhang），已增至23,515套，总价值达150亿令吉。 尽管服务式公寓的库存量和价值有所下降，但这并不能完全抵消整体住宅库存的上升趋势。

库存积压是当前马来西亚房地产市场面临的一大挑战。这些未售出的房屋不仅占用了开发商的资金，也可能对未来的新项目开发产生抑制作用。长期来看，高库存如果得不到有效缓解，可能对市场信心和房价稳定带来压力。

第三部分：价格的微妙舞步——微涨与局部下跌并存

尽管交易量和交易额有所下降，但马来西亚房屋价格指数在第一季度却微幅上涨了0.9%，达到225.3点，平均房价为486,070令吉。 全国大部分州属的房价都出现了温和上涨，涨幅介于0.3%至6.9%之间。 然而，值得注意的是，沙巴、砂拉越和吉隆坡的房价却出现了2.4%的下跌。

这种微妙的价格表现，反映出市场的分化。一方面，整体房价仍在上涨，这可能受到建筑成本上升、通货膨胀等因素的影响。另一方面，部分地区如吉隆坡的房价下跌，则可能与特定区域的供需失衡、市场竞争加剧等因素有关。

第四部分：探寻“寒气”的源头——多重因素交织影响

导致第一季度房地产交易下滑和库存上升的原因是多方面的。从历史数据来看，马来西亚的未售出住宅数量在过去几年一直是一个令人关注的问题，尤其是在25万令吉以上的价格区间。 这很大程度上是因为新推出的房屋价格与普通家庭的负担能力不匹配。 尽管政府推出了一些可负担房屋计划，但市场上的供应结构与实际需求之间仍存在错位。

此外，宏观经济环境也对房地产市场产生了影响。经济前景的不确定性、较高的利率以及生活成本的上升，都可能削弱购房者的信心和购买力。 国际贸易形势和地缘政治紧张局势也可能带来经济波动，进而影响房地产市场的表现。

同时，房地产开发过程中的合规成本上升、规划要求过于严格、以及一些交叉补贴政策（如土著单位配额）也可能导致部分单位滞销，增加开发商的持有成本。

第五部分：破局之路——化解库存与提振信心

面对当前市场的挑战，化解高库存和提振市场信心是关键。政府和行业参与者可以从多个方面着手：

首先，调整市场供应结构，增加与市场需求更匹配、价格更可负担的房屋供应。开发商在项目规划阶段应更充分地进行市场调研，避免盲目开发。

其次，优化审批流程，降低开发成本，这有助于开发商提供更具竞争力的价格。

第三，政府可以继续推出和优化各项购房扶持政策，例如针对首次购房者的优惠措施，降低购房门槛，激发市场活力。 报告中提到的一些政府倡议，如柔佛的森林城市特别金融区、新柔经济特区以及普莱士巴鲁的免税区，已经对缓解当地服务式公寓的库存产生积极影响。

第四，加强市场透明度，及时准确地发布市场信息，引导购房者形成合理预期，避免恐慌情绪。

第五，探索新的销售模式和渠道，例如线上销售平台、合作促销等，提高房屋的去化率。

第六部分：未来展望——挑战与机遇并存

尽管当前市场面临挑战，但马来西亚房地产市场也存在一些积极因素。建筑活动的活跃表明开发商对市场的长期潜力仍抱有信心。 随着经济的逐步复苏和政府刺激政策的持续发力，市场有望逐步回暖。

然而，要实现市场的可持续健康发展，还需要政府、开发商、金融机构和购房者共同努力。化解库存需要时间，提振信心需要耐心。未来，马来西亚房地产市场能否走出“寒气”，迎来新的春天，取决于各方能否有效应对挑战，抓住发展机遇。这不仅关乎房地产行业的兴衰，也影响着更广泛的经济发展和民生福祉。