楼市寒流：交易额下滑，库存积压，春天还有多远？

春江水暖鸭先知，楼市的冷暖则藏在那些跳动的数字里。马来西亚房地产市场在2025年第一季度交出了一份略显沉重的成绩单：交易量和交易额双双下滑，与此同时，一个令人担忧的信号——“未售房屋”的数量却在悄然上升。这究竟是短暂的波动，还是市场深度调整的前兆？我们不妨一起拨开迷雾，探寻数字背后的故事。

市场冷风：交易下滑的真相

2025年第一季度，马来西亚房地产市场共记录了97,772宗交易，总价值达514.2亿令吉。 听起来似乎是个庞大的数字，但与去年同期相比，交易量下降了6.2%，交易价值更是下滑了8.9%。 这意味着市场的活跃度有所降低，买卖双方的观望情绪正在加重。

深入细分，住宅市场依然是贡献最大的板块，交易量超过59,000宗，价值超过240亿令吉。 然而，整体的下滑趋势不容忽视。其他板块的表现也各不相同，工业领域逆势微增0.3%，而农业和商业领域则分别下降了10.6%和5.4%。 这反映出不同类型房地产的需求差异，也暗示着经济结构的变化对市场的影响。

库存阴影：未售房屋的困境

与交易下滑形成鲜明对比的是，已竣工但尚未售出的住宅数量，也就是我们常说的“未售房屋”（overhang），在2025年第一季度有所增加。 具体数据显示，住宅未售单位增至23,515套，总价值150亿令吉，而2024年第四季度的数据是23,149套，价值139.4亿令吉。 尽管服务式公寓的未售数量有所下降，但整体住宅市场的库存压力依然存在。

未售房屋的增加，就像是堆积在仓库里的商品，如果不能及时找到买家，不仅会占用开发商的资金，还可能对未来的市场价格产生下行压力。这种现象的出现，往往是供需失衡的表现。过去一段时间的过度建设，尤其是在高端物业领域，可能是导致库存积压的原因之一。

矛盾之处：建设活动为何反而增加？

令人费解的是，尽管交易放缓，未售房屋增加，但同期的建设活动却呈现出蓬勃发展的景象。2025年第一季度，新开工的物业数量激增至28,344套，远高于去年同期的21,391套。 其中，服务式公寓的开工量更是翻了一番。 同时，新住宅的推出数量也大幅增加，超过了12,000套，是去年同期的两倍多。

这种“一边卖不动，一边拼命建”的现象，似乎有些不合常理。可能的解释是，开发商对于市场的长期前景仍然保持乐观，或者正在抓住一些政策机遇，例如森林城市特别金融区、柔佛-新加坡经济特区等倡议，这些区域的建设活动可能更为活跃，并被寄予了去化现有库存的希望。

价格坚挺：指数微涨的信号

在交易量和交易额下滑的背景下，马来西亚房屋价格指数却微幅上涨了0.9%，达到225.3点，平均房价为每单位486,070令吉。 除了沙巴、砂拉越和吉隆坡的价格略有下降外，其他州的房价都有不同程度的温和上涨。

房价指数的微涨，说明市场价格并未出现断崖式下跌，这可能得益于一些因素的支撑，例如建筑成本的上升，以及部分区域持续的需求。然而，这种价格的“坚挺”是否可持续，在库存压力和交易下滑的双重夹击下，仍是一个未知数。

市场展望：挑战与机遇并存

当前马来西亚房地产市场面临的挑战显而易见：交易放缓、未售房屋增加。这些问题需要市场参与者和政策制定者共同面对。政府此前为抑制过度投机和过度建设推出了一些措施，例如提高印花税和房地产盈利税。 这些措施的目的是为了市场的长期健康发展。

然而，机遇也伴随着挑战。随着一些区域性发展计划的推进，以及基础设施的不断完善，特定区域的需求可能会得到提振。 此外，年轻人口对经济适用房的需求依然存在，这为开发商提供了新的市场方向。

未来的马来西亚房地产市场走向，将取决于多种因素的相互作用。如何在控制库存风险的同时，满足市场的实际需求，如何在宏观经济波动中保持市场的韧性，这些都是需要深入思考和积极应对的问题。对于购房者而言，当前的状况或许提供了更多选择和议价空间，但同时也需要谨慎评估市场的风险。对于开发商而言，精准的市场定位和产品创新，将是赢得未来的关键。市场的春天，也许就在不远的前方，但前提是需要穿越眼前的寒流。